Ваш домашний регион — Москва/Мос.обл.? Да Нет

Кредитный договор по ипотеке

Это - документ, который регламентирует отношения заёмщика и кредитора на протяжении всего срока займа. В большинстве случаев между заёмщиком и банком заключается не договор ипотеки, а кредитный договор

договор ипотекиЛюбой договор кажется очень объёмным и сложным для восприятия документом. Но если знать как он структурирован, то гораздо проще его прочитать и понять.

Мы не будем исследовать каждый пункт и надеемся, что будущий заёмщик ответственно отнесется к такому ответственному делу как ипотека, и найдет время для изучения своего договора. Некоторые пункты говорят о вполне естественных обязательствах заёмщика. Например, один из таких пунктов указывает на обязанности заёмщика уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи за недвижимость. 

Мы остановимся на важных вещах, которые могут быть непонятны для обывателя и постараемся объяснить для чего они включены, и как необходимо их трактовать и понимать. 

Структура кредитного договора


Он состоит из семи разделов:
1) Участники сделки;
2) Предмет договора и обеспечение;
3) Порядок предоставления кредита;
4) Порядок пользования деньгами и их возврата;
5) Права и обязанности сторон;
6) Ответственность сторон;
7) Прочие условия.

Первая часть включает данные участников сделки: реквизиты ответственного лица со стороны банка - и заёмщика/созаёмщика. Обязательно внимательно их проверьте. 

Предмет договора и обеспечение


В данном разделе прописывается основная суть: займ предоставляется на покупку конкретной недвижимости по конкретному адресу; для этого банк предоставляет заёмщику денежные средства в размере... на срок... под процент …; в обязанности заёмщика входит вернуть деньги и уплатить начисленные проценты за период пользования. То есть, в этом разделе перечислены основные вехи договора, более детальное описание которых дано в ниже следующих разделах.

Заемщик обязан передать недвижимость в залог. Для ипотеки данное условие обязательно. Передача в залог недвижимости обеспечивает требования кредитора по возврату суммы долга, уплате процентов, начисленных за фактический период пользования деньгами, неустойки за неисполнение, просрочку исполнения и т.д. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, банк имеет право продать заложенную недвижимость и компенсировать понесенные убытки. 

Стоит отметить, что многие потенциальные заёмщики думают, если досрочно гасить, то им все равно придется уплатить проценты, начисленные на весь срок. Это не так. Плата процентов осуществляется только за фактический срок пользования средствами.

Личное и имущественное страхование также является обеспечением. Заёмщик должен застраховать три вида рисков: 1) Риск в отношении утраты и повреждения недвижимости; 2) Риск утраты права собственности на недвижимость; 3) Риск причинения вреда жизни и потери трудоспособности. При наступлении страхового случая банк является выгодоприобретателем. 

Порядок предоставления кредита. В данном параграфе отражается информация о том, каким образом и при каких условиях происходит выдача


А именно: займ предоставляется в безналичной форме на счет заёмщика открытый в банке; зачисление денежных средств на счет происходит после оплаты всех комиссий (если они есть) и страховании ипотеки. Датой предоставления кредита является день зачисления денег на счет заёмщика. 

Порядок пользования и возврата


Начисление процентов происходит со следующего дня после перечисления средств на счёт заёмщика. Начисляются проценты ежемесячно на остаток. Заёмщик вносит обязательные платежи каждый месяц в соответствии с графиком платежей. 

Платеж включает начисленные проценты и часть суммы долга, которые в графике платежей отображаются в разных колонках. В первую очередь погашаются начисленные проценты. 

Просрочки платежей

Если на счету у заёмщика денежных средств меньше, чем сумма ежемесячного платежа, то в первую очередь деньги спишутся за проценты, а потом уже за кредит. А на недостающую сумму будет начисляться штраф за просрочку.

При длительных просрочках, существует своя последовательность погашения требований кредитора: в первую очередь уплате подлежат штрафные пени, начисленные на просроченную часть. Затем, уплате подлежат просроченные проценты, а также плановые проценты, которые уже были начислены за текущий период, но не попали в просрочку.

После этого, наступает очередность требования по уплате просроченных платежей в части суммы основного долга.

Затем, наступает очередность выплаты по единовременным штрафам.

Последними к возврату могут быть истребованы вся сумма займа (его непросроченная часть), требование по уплате страховых премий по договору страхования, а также по возмещению банку расходов, понесенных им в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением заёмщиком своих обязательств по договору. 

Частично-досрочное погашение


Зачастую, необходимо заранее предупредить банк о ваших намерениях внести досрочный платеж, направив ему заявление - обязательство. При этом нужно указать сумму, которая будет вноситься. Данный платеж будет списан в дату основного платежа. 

Если вы передумаете вносить этот досрочный платеж, то на вас может наложен штраф. 

Не все накладывают такие требования. К примеру, в Сбере можно прийти в любой день и внести любую сумму в качестве досрочного погашения, подписав новый график платежей.

Если вы захотите внести досрочный платеж, и просто пополните этими деньгами свой счет, то банк эти деньги в качестве досрочного погашения не спишет, а зачтет их при наступлении очередного ежемесячного платежа. О досрочном погашении необходимо предупредить.

Права и обязанности сторон


Стоит обратить ваше внимание, что договор ипотеки - это включает большой перечень обязанностей заемщика и прав кредитора. Отказаться от займа, досрочное его вернуть или сделать перепланировку в квартире - вот все права, которые есть у заемщика. Остановимся на главных обязанностях. 

Заемщик несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора всеми своими доходами и имуществом.

Обязанности заёмщика 
1. Заёмщик обязан подписать договор ипотеки, закладную и договор купли-продажи. 

Подписание все документов осуществляется только в отделении банка. Все участники должны присутствовать на сделке и лично ставить подписи. Все подписанные документы заёмщик должен подать на регистрацию в течении 5 дней. Регистрации подлежит только договор-купли продажи, а кредитный и закладная необходимы для регистрации залога. 

2. Ежегодно страховать три вида риска. В случае, если заёмщик не застрахует недвижимость, то банк может за свой счет сделать страхование, а с заёмщика потребовать возврата денег за страховку.

Год от года сумма займа уменьшается, соответственно уменьшается и страховая премия.

3. Каждый год уведомлять банк о своем финансовом состоянии, предоставляя справку 2НДФЛ или налоговую декларацию.

4. Не сдавать в наем квартиру, не прописывать в нее третьих лиц без согласия заимодавца.

Права Банка
1. Право банка, которое следует из договора  - это потребовать досрочного возврата долга при нарушении кредитного договора, а при не возможности вернуть долг, реализовать квартиру с последующим удовлетворением своих денежных прав. 

К этому может привести, например, нарушение обязательства заемщика ежегодно продлевать договор страхования.

2. Без согласия заемщика передать права по договору и закладной другому лицу (новому владельцу закладной).

Это значит, что банк может переуступить свои права по договору (продать их) и тем самым привлечь средства для новой выдачи ипотеки.
Читайте также
1 window 2 window