Альтернативная купля-продажа квартиры с использованием ипотечного кредита
Если квартира, в которой вы живете, стала для вас тесной, то вы можете продать ее, доплатить с помощью ипотеки и купить новую квартиру с большей площадью. В этом случае продаваемая недвижимость будет стартовым и основным капиталом для финансирования новой покупки.
В случае, если продаваемая квартира является для вас единственным жильем, то встает вопрос: где жить в то время, когда жилье уже продано, а новое еще не куплено?
В данной ситуации лучше всего подойдет альтернативная сделка, которая позволит одновременно совершить и продажу, и покупку. С помощью альтернативной схемы можно сделать обмен на равноценное жилье, совершить разъезд или обмен с доплатой.
В статье мы поговорим об обмене с доплатой. Доплата с привлечением кредита - это так называемая альтернативная сделка по ипотеке.
Преимущества данной сделки:
- Не нужно брать большой кредит;
- Больше шансов получить ипотеку;
- Меньше ставка по кредиту;
- С большим первоначальным взносом (деньги от продажи квартиры будут взносом) можно получить ипотеку по минимальному пакету документов;
- Не нужно выписываться из квартиры и освобождать от вещей, так как сделка происходит с один день.
Схема будет выглядеть так:
Порядок действий при альтернативной сделке с ипотекой
- Первое, что необходимо сделать, - это подать заявку в ипотечный банк. Обязательно надо заручиться его финансовой поддержкой и точно знать, какую сумму ипотечного кредита можно получить. Решение банка действует 3-4 месяца. Однако оно может закончится до наступления последнего этапа сделки, и потом придется обновлять документы. Тем не менее, вы будете знать, что банк наверняка одобрит ипотеку в следующий раз.
- Одновременно с подачей заявки можно выставлять квартиру в рекламу. К тому времени, когда на горизонте объявится покупатель на вашу квартиру, вопрос с банком будет уже решен.
- Покупатель вашей квартиры вносит аванс, подтверждая серьезность своих намерений. Покупатель вашей квартиры не должен быть с ипотекой. А если он все-таки с кредитом, то ваш и его банк должен быть одним и тем же (подробно об этом см. ниже).
- Следующий шаг - это внесение аванса за приобретаемую вами квартиру. Сумма аванса не должна превышать сумму, которую вы получили от покупателя вашей квартиры. Да и вообще большинство условий должны быть зеркальными и учитывать интересы всех участников. Делается это для того, чтобы у всех были одинаковые права и обязанности, а также равная финансовая ответственность.
- После того, как собственники всех квартир обговорили все нюансы, назначается день сделки. Она будет проходить только в банке-кредиторе и ни в каком другом. Как правило, расчеты происходят через депозитарные ячейки: покупатель вашей квартиры заложит в ячейку сумму, к примеру, 4 000 000, а вы положите в отдельную ячейку 2 000 000 доплаты. Из обоих ячеек деньги будет забирать продавец последней квартиры. Но произойдет это не раннее, чем зарегистрируются договора купли-продажи обеих квартир в регистрационной палате. То есть передача денежных средств не произойдет, пока все покупатели не станут обладателями новых квартир.
Данная схема описана для того , чтобы объяснить процесс и основные шаги, которые необходимо пройти в рамках альтернативной сделки. Не рекомендуется заниматься этим самостоятельно без специалиста, так как сама по себе альтернативная сделка очень сложная, а с привлечением ипотечного кредита сложная вдвойне. И без опыта и юридических знаний провести ее практически невозможно. В лучшем случае можно потерять время, в худшем - аванс и понести расходы на оформление.
Сложности альтернативной сделки
Главная сложность заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата; необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.
Вышеописанная альтернативная сделка самая простая из существующих. В ней всего две квартиры. А если в цепочке будет три или четыре квартиры? В общем, нюансов, которые нужно учесть, будет не мало.
Альтернатива с двумя ипотеками
Может случится так, что ваша квартира понравится покупателю, который так же, как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело.
Связано это с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. Получается, что надо провести первую закладку в одном банке, вторую в другом. Такая сделка может растянуться на 2 дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально.
На рынке недвижимости всегда нужно быть внимательным с контрагентами и стараться выяснять всю информацию у покупателя и продавца. К примеру, покупателю можно задать вопрос: за счет чего тот финансирует свою покупку - за наличные или на деньги вырученные от продажи. Это позволит отсечь ипотечных клиентов или покупателей со сложной альтернативой.
У продавца можно выяснить, свободная ли продажа, или же планируется покупка другой квартиры. Очень редко люди продают квартиру, а затем кладут деньги на депозит. В основном все вкладывают деньги в недвижимость.
Как бы то ни было, альтернативная сделка с ипотекой никогда не будет легкой. Помните, что человек без опыта и юридических знаний скорее всего потратит время в пустую, в худшем случае потеряет аванс и понесет расходы. Лучше сразу обратиться к профессионалам рынка недвижимости, которые сэкономят ваше время и деньги. На мой взгляд хороший агент по недвижимости экономит клиенту до 10% от стоимости квартиры.
Читайте также