Обмен квартиры в ипотеке
Обмен квартир
Средний заявленный клиентами срок ипотеки - 15 лет. Это достаточно большой срок, в течении которого у заемщика может вырасти доход, и он захочет купить более просторную квартиру. Но, что делать с ипотечной квартирой, за которую еще не выплачен долг, и она находится в залоге? Можно ли ее обменять на новую и расширить жилые метры?
Осуществить такой обмен можно: прежде всего заемщику надо обратиться в свой банк, держателя закладной, и получить согласие от него на продажу квартиры из под залога. Как правило просьба выдать такое согласие не вызывает возражений со стороны большинства банков. И как только будет разрешение, можно приступать к рекламе квартиры и поиску покупателя.
Следует учесть, что в данной сделке не подойдут ипотечные покупатели других банков. Сделку с ними сделать будет невозможно, поэтому нет смысла даже показывать им квартиру.
Получение нового одобрения
Одновременно с процессом получения разрешения на продажу нужно получить одобрение банка на новую ипотеку. Удобнее всего будет осуществить обмен квартиры с ипотекой в своем банке (там где кредит). Но если в другом банке будут более выгодные условия, то можно обратиться в новый.
Проблема, с которой можно столкнуться - при расчете новой суммы кредита некоторые банки учитывают ежемесячные платежи по действующей ипотеке, что может существенно занизить сумму. Поэтому уже на начальном этапе стоит акцентировать свое внимание на этом моменте и сразу всё уточнить у менеджера. После согласования всех моментов и получения нового кредитного решения можно искать новую квартиру.
Пропустим этапы поиска покупателя и новой квартиры. Итак: у вас есть разрешение на продажу, новое одобрение, покупатель и новая квартира. Осталось оформить сделку.
Сделка - обмен ипотечной квартиры
В случае обмена ипотечной квартиры совершить классическую альтернативную сделку купли-продажи не получится. Поэтому продажу и покупку придется разбить. И скорее всего вся сделка пройдет в 1-2 дня. Но если новая ипотека в том же банке, то провести сделку возможно за один день.
Этапы сделки будут следующие:
- Покупатель закладывает две суммы в две ячейки. Первая сумма - это остаток долга по ипотеке, а вторая - это разница от рыночной стоимости, которая направляется в качестве части стоимости за приобретаемую квартиру. Первая сумма закладывается под вас, вторая под продавца новой квартиры;
- Подписывается договор купли-продажи;
- Вы берете новый кредит и закладываете деньги продавцу новой квартиры. Таким образом "под продавца" заложено две суммы, что составляет полную стоимость;
- Подписывается договор купли-продажи;
- Новые подписанные договоры подаются на регистрацию. Даже если сделки будут проходить в два дня, все равно лучше подать договоры в один день, чтобы регистрация произошла синхронно.
После того, как пройдет регистрация перехода прав собственности по двум квартирам, вы станете собственником новой квартиры и продадите старую. При этом у покупателя старой квартиры будет наложено обременение, так как долг по ипотеке еще не погашен. Поэтому после регистрации вы должны вынуть деньги из ячейки и положить их на свой ссудный счет, после чего банк зачтет их как возврат по ипотеке. И после этого с квартиры можно снять залог.
В дальнейшем вам надо будет только осуществить передачи квартир и подписать акты приемки-передачи.
Читайте также