Экспертное мнение

С наступлением кризиса 2008 года люди пересмотрели свое отношение к иностанной валюте и сечайс в российской ипотеке основная часть приходится на кредиты в рублях, и лишь небольшая часть в валюте - всего 1% (по данным АИЖК за 2012 год). Хотя до кризиса эта доля была намного выше. 

К примеру в 4-м квартале 2006 года доля займов в иностранной валюте составляла 68%. При чем на Москву и Подмосковье приходилось по 83% и 70% соответственно. И это было довольно естественно, ведь большинство расчетов и зарплат было в долларах. А ставки в рублях были выше, чем в долларах.

Сейчас картина противоположно изменилась. Но может стоит обратить внимание на плавающую ставку в долларах?

Маржа банка + Libor

Чтобы брать ипотеку с Либор нужно понимать, что она означает. Индекс Либор - это международная (рассчитывается на Лондонской бирже) межбанковская ставка, по которой банки кредитуют друг друга на короткий срок. В ипотеке банки используют индекс 3-х и 6-ти месячный. На 02 февраля 2013 их значения составляют 0,3% и 0,48%. 

Как банки применяют Либор

Все достаточно просто: банк кредитуется на 3 или 6 месяцев на бирже, добавляет свою маржу (у Юникредит банка она составляет 6%) и предоставляют ипотеку клиенту. Таким образом он перекладывает риски по росту индекса на заемщика. 

Итоговая ставка составит 6,48% (Либор - 6 месяцев). Согласитесь - выгодное предложение. Но как это будет выглядеть на деле?

Сравним долларовую ставку с Либор с фиксированной в рублях

Как отмечалось выше Либор находится не на высоком уровне и сейчас общий процент составляет 6,48%. Фиксированная ставка в рублях в том же банке составляет 13,5%. Разница - 7,02%. 

Если сравнивать ежемесячные платежи и переплату, то мы используем кредит на 15 лет в 3 000 000 рублей и эквивалент в долларах 100 000. Таким образом платеж составит в рублях 38 900, а в долларах 870 $ или 26 100 в руб. Что касается переплаты по кредиту, то это 4 011 000 руб. и 56 600$*30 (курс на 02 февраля)= 1 698 000 руб. Как вам разница?

Риски ипотеки с плавающей ставкой в долларах

К общим ипотечным рискам прибавляются два новых: первый - это то, что займ берется в иностранной валюте. И если зарплата заемщика в рублях, то это существенный риск. Ведь при стремительном росте курса валюты, доходы могут существенно снизиться.

Второй - это постоянное изменение итоговой процентной ставки. Как отмечалось в ипотеке используется 3-х и 6-ти месячный Либор, это значит, что по истечении этих сроков ставка будет пересматриваться. И окончательная ставка изменится в зависимости от поведения Libor.


На графике видно, что с 2005 год либор постоянно снижается. А с 2009 года находится на очень низком уровне за всю свою историю. Это обстоятельство говорит о том, сейчас как никогда стоит задуматься об ипотечном кредите с данной ставкой. 

Плавание доллара

В 2008 году произошел серьезный скачек курса доллара. От этого сильно пострадали заемщики, которые брали ипотеку при минимальной стоимости доллара в 2008 году, при чем брали максимально возможную сумму кредита. Вполне логично, что сейчас покупатели боятся кредитоваться в иностранной валюте. 

Тем не менее есть один факт, который стоит рассмотреть при выборе валюты. Это “запас прочности”, который есть между процентной ставкой в долларах и рублях. Чтобы было понятно рассмотрим пример (условия смотри выше). Итак, при одной сумме займа разные платежи - в долларах 870, а в рублях 38 900, курс - 30,00. Получается, чтобы платежи сравнялись, доллару надо подрасти до 44, 7 руб. (38 900 : 870).

Дополнительные расходы

Стоит учесть, что придется ежемесячно делать конвертацию рублей в валюту. Соответственно, этому сопутствуют небольшие расходы на покупку  долларов. Но можно сразу закупиться на несколько месяцев вперед и оставить деньги на счету, а банк их будет ежемесячно списывать согласно графику платежей. 

Кому подходит ипотека в долларах с плавающей ставкой

Безусловно брать кредит по такой программе рискованно, особенно тем заемщикам, которые имеют небольшой первоначальный взнос, берут максимальную сумму займа при ежемесячном платеже 50-60% от ежемесячного дохода и не планируют досрочного погашения. Для такой категории клиентов лучше подойдет рублевая ставка с фиксацией на весь срок. 

Такая программа может подойти покупателям с большим первоначальным взносом и большим доходом по соотношению платеж/доход - ниже 40%, а также тем людям, которые планируют досрочно погасить большую часть заемных средств в ближайшие годы.


Добавить комментарий

Мнение эксперта

Горбачев Дмитрий
Ипотечный брокер
Мое мнение

« Возврат к списку

1 window 2 window